NEN2580 metingen en certificaten

Vloeroppervlakten van gebouwen bepalen we volgens de methode zoals omschreven in de norm NEN2580. Ondanks dat deze norm al heel lang bestaat en relatief eenvoudig is, worden er veel fouten gemaakt bij het bepalen van oppervlakten. Daarbij speelt in de praktijk de inmeetmethode de maatgevende rol, maar deze is (nog) niet aan banden gelegd. PelserHartman kent de norm van buiten, voert metingen foutloos uit en maakt meetstaten en meetcertificaten conform de NTA 2581 voor alle soorten gebouwen. Deze pagina geeft informatie over de NEN2580 en de meetmethode die toegepast zou moeten worden.

NEN2580-meetcertificaat

In de praktijk wordt vaak gesproken over het NEN2580-meetcertificaat. Alsof er een officieel document bestaat dat alleen door gecertificeerde instanties afgegeven mag worden. Deze terminologie schept onjuiste verwachtingen. Het gaat hier niet om een officieel certificaat van enige onderscheidende waarde, maar om een uittreksel van de achterliggende oppervlakteberekeningen. Ook bestaan er geen bedrijven die gecertificeerd zijn voor het afgeven van officiële certificaten. Op zich zou het helemaal niet zo raar zijn als dat soort bedrijven wel zouden bestaan. Veel contracten en calculaties zijn immers gebaseerd op oppervlakten en afwijkingen in vierkante meters kunnen tot grote kosten verschillen leiden.

PelserHartman maakt correcte NEN2580 rapporten, gebaseerd op de juiste meetdata. Hierdoor ontstaat de juiste basis voor het opstellen van (huur)contracten en het maken van kostencalculaties. Heb je een project? Neem dan contact met ons op.

Inmeten conform de norm NEN2580?

Opdrachtgevers gaan kort door de bocht en kijken naar de laagste prijs

Een certificaat bestaat dus niet en mensen hoeven geen diploma's te hebben om NEN-rapporten te mogen maken. Er zijn nog wat meer opmerkelijke zaken rondom projecten waarbij het vloeroppervlakte bepaald moet worden. We merken dat opdrachtgevers vaak snel een partij selecteren waarbij de laagste aanbieder de opdracht krijgt. Het lijkt niet uit te maken op welke manier er gemeten wordt. Maar zelfs als de norm goed wordt toegepast kan het resultaat nog steeds volledig fout zijn. We baseren ons immers op de kwaliteit van de inmeting. En dat is nu juist het maatgevende deel in het project. Wij adviseren opdrachtgevers dan ook om te informeren naar de inmeetmethode en de validatie van de meetdata die daarbij gemaakt wordt. Wil je gegarandeerd goed resultaat? Laat het meetwerk dan uitvoeren met gekalibreerde high-end 3D laserscanners. Dat heeft meteen een hele reeks bijkomende voordelen.

NEN2580 softwaretool van PelserHartman

Om NEN2580-staten en -certificaten foutloos te kunnen maken hebben we zelf een softwaretool ontwikkeld, waarmee alle gegevens van ruimten en oppervlakten van een gebouw eenvoudig ingevoerd en gekoppeld kunnen worden. Deze tool laat door koppelingen – van bijvoorbeeld kantoorruimten aan gemeenschappelijke ruimten – zien welk deel van de gemeenschappelijke ruimten toebedeeld wordt aan elke kantoorruimte. Juist op dit onderdeel worden vaak fouten gemaakt. Daarbij is het zeer handig dat elke wijziging in het gebouw eenvoudig en snel te verwerken is in het programma. Dit speelt o.a. bij multi tenant gebouwen, waar regelmatig wijzigingen plaatsvinden, een grote rol.

Verhuurbare oppervlakte volgens NEN2580

De verhuurbare oppervlakte bepalen we volgens de methoden in NEN2580. De soorten oppervlakten zoals vermeld in een meetcertificaat zijn vaak het bruto vloeroppervlak (BVO), het netto vloeroppervlak (NVO) en het verhuurbaar vloeroppervlak (VVO). Om een meetstaat of certificaat te maken moeten we eerst meten. Hierbij kunnen digitale tekeningen ondersteunen. Indien deze niet aanwezig zijn, zal we de nodige maatvoering in het werk moeten bepalen. Vaak brengen we de bestaande situatie dan meteen even goed in kaart. Vervolgens meten we van de vervaardigde digitale plattegronden de oppervlakten. Zo slaan we twee vliegen in een klap en heb je meteen goede digitale plattegronden van het

digitale plattegrond nen2580gebouw in jouw bezit. Indien er van een gebouw met meerdere gebruikers een meetcertificaat gemaakt wordt én het verhuurbaar vloeroppervlak een zeer belangrijke rol speelt, zal de opdrachtgever aan moeten geven van welke gezamelijke ruimten de huurders gebruik mogen maken. Het oppervlak van deze gezamelijke ruimten zal dan verdeeld worden onder de gebruikers naar rato van de door hen gehuurde ruimte(n). Met deze verkregen oppervlakten kunnen bijvoorbeeld huurcontracten worden opgemaakt. Vaak gebruikt men deze methode tevens als basis voor het maken van kostenverdelingen.

Meetcertificaat conform NTA 2581

Als aanvulling op de NEN 2580, de norm voor het bepalen van oppervlakten van onroerende zaken, is de NTA 2581 gepubliceerd. Hierin is vastgelegd hoe meetrapporten volgens NEN 2580 opgesteld moeten worden en welk onderscheid er tussen metingen wordt gemaakt. Je vindt informatie over de NTA 2581 en voorbeelden van rapporten en tekeningen via de navigatiepagina NTA 2581 voor meetrapporten.

Soort oppervlak bepaalt manier van meten

Voor het maken van een meetstaat zal eerst duidelijk moeten zijn welke oppervlakten de staten moeten bevatten. Elk soort oppervlak vraagt om een andere meetwijze. Om het verschil in oppervlakten duidelijk te maken staan hieronder een aantal omschrijvingen van het soort oppervlak. Om een deel van deze tekst wat visueler te maken staan hier een aantal tekeningen ter illustratie.

Bruto vloeroppervlak (BVO)

De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimte omhullen.

Ter aanvulling van bovenstaande geldt het volgende:

  • Als een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst moet worden gemeten tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie.
  • Als een buitenruimte aan een binnenruimte grenst moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegekend aan de bruto vloeroppervlakte van de binnenruimte.

De bruto vloeroppervlakte van een overdekte binnenruimte, die niet of slechts gedeeltelijk omsloten is en daardoor geen vaste buitenbegrenzing heeft, is gelijk aan de verticale projectie van het overdekkende bouwdeel, ongeacht de vloerconstructie of de wijze van verharding.
Bij de bepaling van de bruto vloeroppervlakte wordt niet meegerekend een schalmgat of vide, voor zover de oppervlakte daarvan groter is dan 4m2.
Bij de bepaling van de grenslijn, dient een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringend bouwdeel te worden genegeerd, voor zover het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5m2.

Netto vloeroppervlak (NVO)

De netto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de begrenzende opgaande scheidingsconstructies van afzonderlijke ruimten.

Bij de bepaling van de netto vloeroppervlakte wordt niet meegerekend:

  • Een schalmgat of vide, voor zover de oppervlakte daarvan groter is dan 4m2.
  • De oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de netto hoogte kleiner is dan 1,5m.
  • Een vrijstaande kolom of een vrijstaande dragende wandschijf, voor zover het grondvlak daarvan groter is dan 0,5m2.
  • De oppervlakte van een vrijstaande niet toegankelijke leidingschacht, voor zover het grondvlak daarvan groter is dan 0,5 m2.

Bij de bepaling van de grenslijn, dient een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringend bouwdeel te worden gegenereerd, voor zover het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5m2.

Verhuurbaar vloeroppervlak (VVO)

De verhuurbare oppervlakte van een ruimte of groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Waar gelijke gebruiksfuncties aan elkaar grenzen, meten we tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie.

Correctie glaslijn

Ter plaatse van raamopeningen wordt gemeten tot aan de binnenzijde van het glas op 1,5m boven de vloer en ter breedte van deze raamopeningen.

Bij de bepaling van het VVO is niet meegerekend:

  • een ruimte die dient voor het onderbrengen of bedienen van gebouwinstallaties
  • een trappenhuis, met inachtneming van de een-op-een regel
  • een voorziening voor verticaal verkeer, trapgat of liftschacht
  • toegangssluizen naar trappenhuizen indien de sluis uitsluitend toegang biedt  tot het trappenhuis
  • een schalmgat of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan of gelijk aan 4,0m2
  • een ruimte die dient voor het parkeren van motorvoertuigen
  • de oppervlakte  van delen van vloeren waarboven de netto-hoogte kleiner is dan 1,5m
  • een vrijstaande bouwconstructie en een leidingschacht indien de horizontale doorsnede daarvan
    (bij schuine kolommen inclusief het gedeelte van de ruimte daaronder dat lager is dan 1,5m) groter is dan of gelijk aan 0,5m2
  • een dragende binnenwand
  • een ruimte voor horizontaal verkeer indien deze uitsluitend dient voor het bereiken van een installatieruimte of een nooduitgang, met inachtneming van de een-op-eenregel

Een-op-een-regel

Een trapbordes wordt als voorziening voor verticaal verkeer gerekend, tenzij de NVO van de hierop aansluitende verhuurbare ruimte groter is dan of gelijk aan de NVO van het bordes zelf.
Ditzelfde principe geldt voor een ruimte voor horizontaal verkeer die uitsluitend dient voor het bereiken van een installatieruimte of een nooduitgang.

Verticaal verkeersoppervlakte

De verticale verkeersoppervlakte is de netto oppervlakte die word ingenomen door alle tot een gebouw behorende binnenruimten en voorzieningen voor verticaal verkeer. Vloeroppervlakten van  open brand- of vluchttrappen aan de buitenzijde van het gebouw mogen niet tot de vloeroppervlakten van verticaal verkeer worden gerekend.

Gemeenschappelijke verkeersruimten

De gebruiksoppervlakte behorende bij één gebruiksfunctie dient, behoudens in een woongebouw of logiesgebouw, tevens te worden vermeerderd met een evenredig deel van de gebruiksoppervlakte van de gemeenschappelijke verkeersruimte, waaronder de toegangsruimte in een gebouw, naar de ruimten met verschillende gebruiksfuncties op de bouwlagen.

Stallingsruimten

Bijruimte, die dient voor het stallen en parkeren van rijwielen en motorvoertuigen.

Installatie oppervlakte

De installatie oppervlakte is de netto vloeroppervlakte van de ruimten voor alle gebouwinstallaties.

Hiertoe behoren:

  • De installatie is vast verbonden met het gebouw.
  • Het tot stand brengen van de installatie is nauw verweven met de bouwkundige werkzaamheden.
  • De installatie is overwegend gericht op het scheppen van de juiste condities voor het verblijven of werken in het gebouw.

Meten van de glaslijncorrectie volgens NEN2580

Glaslijn correctie nen2580In de NEN2580 wordt gesproken over een glaslijncorrectie. Het betreft hier een oppervlaktedeel dat bepaald en toegerekend moet worden aan het verhuurbaar oppervlak. Je bepaalt deze oppervlakte door ter plaatse van raamopeningen in de buitenbegrenzingen metingen te verrichten. We meten daar tot aan de binnenzijde van het glas op 1,5m boven de vloer en ter breedte van deze raamopeningen. Zie de afbeelding hiernaast.

Je kunt op deze pagina een voorbeeld van een NEN2580 meetcertificaat downloaden om een goed beeld te krijgen van de werkzaamheden en de verslaglegging.

NEN-EN15221-6

Lees over de NEN-EN 15221-serie en de gevolgen voor de NEN2580 op de pagina  NEN-EN15221-6.

Voorbeelden van NEN2580 projecten

PelserHartman brengt veel gebouwen 3D en 2D in kaart. Vaak maken, of corrigeren, we meteen de NEN2580 oppervlaktenrapporten en certificaten. Klik hier voor zoekresultaten van enkele van onze NEN2580-projecten en lees het nieuws en de achtergronden van NEN2580 en NTA2581.